Il fascino indiscreto della semplicità nei bonus casa.
L’Italia è un popolo di santi, navigatori, poeti, virologhi, economisti, santoni ecc ecc, compresi i salvatori della patria. In questa lista non potevano mancare gli esperti dei bonus casa, soprattutto su quello più semplice quello del 90%: quello che si fa un pò come cazzo ci pare tanto hanno detto che la conformità non serve e chi se ne frega se il fabbricato è un pochino più lungo o un pochino più largo, se le finestre non tornano con i disegni che dovrebbero confermare la legittimità urbanistica del fabbricato.
“Legittimità urbanistica del fabbricato”, sì, cari amici compagni di santi, navigatori ecc. ecc: questa è una condizione fondamentale, insieme all’irrilevante fatto, che il vostro fabbricato deve essere in zona A o B.
Primo consiglio, leggetevi le indicazioni dell’agenzia delle entrate che vi spiega bene cosa fare e cosa no.
Ma già che ci sono vi voglio dare alcune indicazioni molto semplici che vi possono servire nella confusione generale del chiacchiericcio che fanno i santi, navigatori ecc.
È un dato di fatto che qualsiasi proprietario di un immobile difficilmente sia in possesso di una copia di, concessioni edilizie, concessioni in sanatoria, Dia ecc. perché di solito hanno un contratto, dove è specificato il titolo abilitativo e di una planimetria catastale.
La planimetria catastale molte volte non corrisponde alla concessione.
Quindi possiamo avere un titolo abilitativo rilasciato dal comune che dà la legittimità del vostro fabbricato (con questo potete venderlo), ma molte volte il titolo non corrisponde al reale stato del fabbricato, verificato da un professionista abilitato, e allora dovete fare una concessione edilizia in sanatoria se no non potete vendere il fabbricato.
Non vi preoccupate non succede solo a voi, siete in buona compagnia, la differenza tra il permesso rilasciato e il catastale deriva da una consuetudine, che fa parte del nostro patrimonio culturale, di fare una concessione a inizio lavori e quando questi sono finiti si fa un rilievo per le planimetrie catastali che possono contenere differenze dalla concessione presentata ma che nessuno provvede a comunicare al comune come variante o come fine lavori. Quindi non vi fidate delle planimetrie catastali e non vi fidate nemmeno delle concessioni.
Tramite il contratto è possibile reperire in archivio le varie licenze e fatele controllare da un bravo tecnico e buona fortuna, la mia percentuale fra 110% e altri bonus di trovare fabbricati conformi è bassissima e dobbiamo intervenire con concessioni in sanatoria che dilatano i tempi per la realizzazione degli interventi rischiando di farvi restare fuori dalla possibilità di ottenere i bonus.
Col 90% non potete rifare l’intonaco al disopra di una percentuale del 10% della superficie lorda del fabbricato, potete fare tinteggiature, il consolidamento dei balconi e poche altre cose alle quali vi rimando alle linee guida dell’agenzia delle Entrate, vi dico questo perché se si accorgono che non avete fatto bene le procedure vi vengono a cercare.
Ma cerchiamo di chiarire cosa si deve fare per la conformità urbanistica.
Esiste un “Testo unico sull’edilizia”, ne ho una copia commentata di 1.042 pagine, dove all’art. 34 si parla di tolleranze costruttive cioè di quelle difformità il cui mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo, aggiungendo, anche ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.
A questo art.34 è stato aggiunto il 34 bis. Che introduce un’altra tolleranza che non deve comportare alcuna “Violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichi l’agibilità dell’immobile” specificando: irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne.
Si deve tuttavia trattare di irregolarità che non abbiano comportato la violazione di norme tecniche che possono incidere sull’agibilità e non devono riguardare immobili soggetti a tutela ai sensi del D.lgs. 42/2004.
L’articolo richiama in particolare:
– le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di “minima entità”
– la diversa collocazione di impianti
– la diversa collocazione di opere interne
Tali tolleranze, si specifica al comma 3 dell’articolo 34bis del DPR 380/01, non costituendo violazioni edilizie devono essere dichiarate ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili:
o in caso di nuovo intervento edilizio nella relativa modulistica
o in sede di dichiarazione e dimostrazione delle legittimità degli immobili oggetto di atti di trasferimento o di costituzione di diritti.
Vi rimando al documento sulle tolleranze costruttive dell’ANCE del 14 maggio 2021.
Di fronte a questo non entro nel merito delle varie discussioni legittimità sì o no, per il 110% sì per il 90% non serve, discussioni che non hanno molte volte, come il dibattito sui vaccini, nessuna valenza scientifica e con questo intendo verificabile.
Per la conformità urbanistica di un fabbricato le tolleranze costruttive ci dicono che ci sono dei limiti e che questi non sono valicabili e non devono pregiudicare l’agibilità dell’immobile”.
Per fare un esempio se avete un immobile con una altezza verificata inferiore ai 2.70 questo pregiudica l’agibilità dell’immobile, se invece in un condominio le facciate riportano spostamenti delle finestrature, rispetto al titolo originario, questo non comporta l’inagibilità del fabbricato e può essere sanata.
Quindi attenzione queste sono le regole e in quanto tali vanno rispettate nel bene e nel male, i bonus messi a disposizioni sono una opportunità per lavori che potete fare risparmiando, ma levatevi dalla testa che non andrete a spendere niente, non sono semplici da fare, hanno regole ben precise e infine diffidate da chi vi dice che la conformità e altre cose fondamentali per l’ottenimento dei bonus non siano necessarie.
Buona fortuna.